【圖】管理與經(jīng)濟學院舉行2007房地產(chǎn)風險,、融資與企業(yè)成長研討會
發(fā)布日期：2007-01-15 閱讀次數(shù)：
供稿,、攝影： 管理與經(jīng)濟學院學生科協(xié) 編輯：袁丹
1月7日,，由北京理工大學,，中國商品學會,，中國企業(yè)評價協(xié)會,，北京首華建設經(jīng)營有限公司,，北京海開房地產(chǎn)集團公司,，北京華安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合主辦的“2007房地產(chǎn)風險,、融資與企業(yè)成長研討會”在北京理工大學國際交流中心成功舉辦。各界企業(yè)家,、專家,、學者歡聚一堂，就我國房地產(chǎn)開發(fā)中存在的項目風險與控制,、企業(yè)融資及成長,、房價等熱點問題展開討論。會議由北京理工大學工商管理系房地產(chǎn)研究工作室承辦,。
中國商品學會副會長傅緒哲先生主持了會議,。
他認為目前房屋商品已經(jīng)成為家庭最重要和最昂貴的商品，從商品學的角度研究房屋商品是中國商品學會義不容辭的責任,，我們要從生產(chǎn)者和消費者幾利益相關者不同角度研究如何提高房屋商品質(zhì)量,，降低成本，合理房價,。感謝各位嘉賓的積極參與,，感謝北京理工給予會議的支持，感謝以周畢文先生為首的研究團隊對會議的組織工作。
北京理工大學工商管理系主任劉平青先生致歡迎詞,。他對能有許多政府研究評價機構(gòu),、學術團體領導、房地產(chǎn)屆企業(yè)老總,、研究專家,、新聞媒體參加研討會，表示熱烈歡迎,。他說學校在周畢文老師的倡導下的研究團隊,，以行業(yè)為背景，對房地產(chǎn)領域相關問題進行了研究,，這是我們管理學科理論和實踐相結(jié)合的很好方式之一。
中國企業(yè)評價協(xié)會副秘書長李春偉先生主持了專題一“宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)項目開發(fā)風險控制與融資及案例分享”的討論,。有五位代表發(fā)言,。中國商品雜志主編李術生先生主持了專題二“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長之路”。有8位代表發(fā)言,。專題會后大會進行了討論,，濟寧市廣巨置業(yè)有限公司盛朋，濟寧市建筑公司陳峰,，北京李彥龍,、佟欲曉、劉勝君,、李蓉等先后發(fā)表了很好的觀點,。 大會取得了圓滿成功。
主題發(fā)言觀點集錦
周畢文（北京理工大學工商管理系副主任,、房地產(chǎn)研究工作室發(fā)起人）
房地產(chǎn)開發(fā)項目存在風險,，企業(yè)要對風險管理給予足夠重視。新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)控將開始發(fā)揮作用,。
房地產(chǎn)發(fā)展存在周期性規(guī)律,，一般為7-8年，98年以來因國家房地產(chǎn)業(yè)政策,、金融政策支持,，房地產(chǎn)一路高速發(fā)展，使市場規(guī)律發(fā)生了偏差,，市場需求被過量放大,，導致價格不斷攀升，在政策和市場回歸理性的作用下,，投資和投機房地產(chǎn)將存在巨大風險,，我國空置房總數(shù)和房價同步增加，預示著房地產(chǎn)項目風險存在的必然,。
季文勝（北京首華建設經(jīng)營有限公司 副總經(jīng)理）
首華公司是在國有企業(yè)基礎上轉(zhuǎn)制公司,，它集開發(fā),、建設、物業(yè)管理為一體,，我們的戰(zhàn)略是項目開發(fā)追求企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的綜和效益,，不在單一環(huán)節(jié)追求最大化，突出企業(yè)整體優(yōu)勢,、和企業(yè)擁有的各類資源,，同時在分析市場的基礎上，敢于利用外部資源進行整和發(fā)展,，如一些小企業(yè)的前期項目,。目前我們的企業(yè)處在良好的發(fā)展期。
李春偉（中國企業(yè)評價協(xié)會副秘書長）
房地產(chǎn)開發(fā)要注重地域,、城鄉(xiāng),、企業(yè)間的和諧發(fā)展，加強對房地產(chǎn)成長型企業(yè)研究,，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)質(zhì)量,，促進企業(yè)品牌建設。根據(jù)中國企業(yè)評價協(xié)會,、國家統(tǒng)計局固定資產(chǎn)投資司,、中國房地產(chǎn)與住宅研究會、北京理工大學共同的研究成果《中國房地產(chǎn)成長500評價研究》顯示,，二,、三線城市的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)崛起趨勢，成長態(tài)勢良好,。該成果2007年1月27日在北京發(fā)布,。
李永前（北京海開房地產(chǎn)集團公司總經(jīng)理助理）
房地產(chǎn)項目開發(fā)成功需要注重：項目的市場定位、對項目周期的預測,、進行專業(yè)化運作,。
海開房地產(chǎn)集團公司的是一家成立較早，具有豐富房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗的大規(guī)模房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè),。特別注意（１）市場定位的重要性,。房地產(chǎn)項目在拿地之前一定要有充分的市場意識。進行必要的市場調(diào)研和市場行情分析,，做到有的放矢,。我們對“天秀”系列項目成功完成，證明了這點,。（２）科學的項目周期的預測,。在項目開始之前，進行科學的周期預測，并編制合理的開發(fā)方案,，靈活有效執(zhí)行,。（３）對房地產(chǎn)項目進行專業(yè)化運作。專業(yè)化運作主要在園林設計,、物業(yè)和銷售三個方面實現(xiàn),。
趙毅（北京成業(yè)行投資顧問有限公司研究中心主任）
創(chuàng)意是城市的靈魂。創(chuàng)意地產(chǎn)是一種新的經(jīng)濟理念或產(chǎn)業(yè)范式,，是在整個產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中投入大量創(chuàng)意因素的房地產(chǎn)運作模式,。創(chuàng)意地產(chǎn)的理念意味著多元文化理念與房地產(chǎn)整合營銷的有機互動。創(chuàng)意地產(chǎn)的靈魂是高瞻遠矚,，因勢利導,，創(chuàng)新求變。創(chuàng)意地產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)變一個城市的經(jīng)濟增長方式,，轉(zhuǎn)變城市功能,，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，提高產(chǎn)品的品牌效應和無形資產(chǎn),。從運作方式來看，創(chuàng)意地產(chǎn)的追求需要以市場營銷的原則為導向,，也就是要注意其科學性和前瞻性,。城市發(fā)展和區(qū)域規(guī)劃的創(chuàng)意一定要把多元文化理念與房地產(chǎn)整合營銷結(jié)合起來。這種整合能力是以城市發(fā)展定位為基準點的,，一定要符合科學觀,、可持續(xù)發(fā)展觀。
趙歧科（北京地厚致遠項目管理有限公司副總經(jīng)理）
北京市房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展應該向內(nèi)涵式開發(fā)邁進,。房地產(chǎn)市場分為外延式市場和內(nèi)涵式開發(fā)開發(fā)市場,，北京市在十一五規(guī)劃中定位于政治和文化中心，將一部分功能轉(zhuǎn)移到別的城市,。盡管北京市常住的人口不斷增長和越來越龐大的人口規(guī)模,，大大拉動了對房地產(chǎn)需求，但是由于土地資源稀缺性,，特別是城區(qū)土地資源稀缺,，使北京市外延式開發(fā)市場趨于飽和，而數(shù)量巨大的存量房地產(chǎn)將會進一步將需求引向內(nèi)涵式開發(fā),，即使從全球房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢來看,，這也是符合規(guī)律的。
可以有以下幾種模式：一是包括房地產(chǎn)信托模式,，二是專業(yè)化品牌化連鎖模式,，三是房產(chǎn)合伙公司模式。將來還會有別的開發(fā)模式出現(xiàn)。
王劍（北京華安泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司貴都國際項目經(jīng)理）
項目定位,，是項目成功的關鍵,。項目投資分析的一般包括、投資環(huán)境分析,、市場細分和定位,、總體開發(fā)規(guī)劃、項目財務分析,、不確定性分析,、及綜合分析。
我們對貴都國際項目從普通住宅,、小戶型公寓,、酒店式公寓、商住產(chǎn)品四個不同定位進行了比較,，選定商住模式為本項目發(fā)展模式,，并從客戶群定位、產(chǎn)品定位,、價格定位,、推廣定位進行了全面研究，取得了項目成功,。
楊宏（五棵松體育文化發(fā)展有限公司董事會秘書）
房地產(chǎn)項目運做作關鍵之一是資金,，采取多渠道融資，是可行的,，如可以采用房地產(chǎn)信托,。保證項目的資金不斷鏈，是要注意防范的風險,。
田作堂（北京理工大學房地產(chǎn)研究工作室,、技術經(jīng)濟與管理碩士）
中國房價將保持“長期堅挺，穩(wěn)步增長”的態(tài)勢,。房價問題根本上是由供求關系決定的,。分析影響房地產(chǎn)市場的種種因素，有以下從七個方面支持這一說法：（1）我國總體經(jīng)濟情況平穩(wěn)快速增長,，固定資產(chǎn)投資（包括房地產(chǎn)投資）的增長率對國民經(jīng)濟10.7%的增長具有較大貢獻,。（２）土地價格的上漲增加了房地產(chǎn)業(yè)的成本，而這些成本又必然帶來房價的增長,。（3）與國外房地產(chǎn)價格比較,，我國房價存在極大發(fā)展空間。比較東京,、紐約,、莫斯科,、倫敦等地房價發(fā)現(xiàn)，北京,、上海等地房價仍偏低,。（4）居民可支配收入的增加為房價的穩(wěn)步增長，提供了有力支撐,。2006年上半年,，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5997元，實際增長10.2％,。（5）城市化進程等導致的市場剛性需求將使房價長期堅挺,。（6）高度的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性使房價的大幅度波動的風險增加，產(chǎn)業(yè)自身調(diào)整促使房價在高位上運行,。（7）政府不希望房價大起大落,，跌宕起伏。房價下跌將使許多家庭就會出現(xiàn)負資產(chǎn),，對社會穩(wěn)定沒有好處,，特別對金融安全帶來威脅。
盧鵬（中國印刷集團企業(yè)管理部,、企業(yè)管理碩士）
房地產(chǎn)企業(yè)要加強企業(yè)競爭力提升,。全國目前有3萬多家各類房地產(chǎn)企業(yè)，每年約有20%企業(yè)因項目的完成而終結(jié),。
企業(yè)競爭力包括資源,、必要能力、成就能力和核心能力四個不同層次,。企業(yè)核心能力是企業(yè)一切知識最深層的內(nèi)涵，在運作上是跨部門技術,、科技能力的協(xié)調(diào)與整合,，包括：戰(zhàn)略管理能力、研究發(fā)展能力,、網(wǎng)絡資源能力,、營銷配送能力。
提高房地產(chǎn)企業(yè)提高競爭能力可以從以下幾個方面著手：①促進住宅工業(yè)化,。②回歸資源整合,。③推進商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)建設。④嘗試并購與合作,。
喬小勇（北京理工大學房地產(chǎn)研究工作室,、城市管理碩士）
城市房地產(chǎn)開發(fā)要尋求合理最優(yōu)規(guī)模。在城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模中,，保持房地產(chǎn)市場供求平衡是維持其正常運轉(zhuǎn)的重要指標,，也是房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要內(nèi)容,。城市規(guī)劃管理部門對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,應從需求管理的角度制定政策,并嚴格控制投資開發(fā)規(guī)模,以保證市場的供求平衡；房地產(chǎn)開發(fā)商也應以市場為導向,做出適當?shù)耐顿Y決策,以最大程度地滿足市場需要和提高企業(yè)的經(jīng)濟效益,。政府部門要運用一定的定量和定性手段來確定每年房地產(chǎn)開發(fā)的最優(yōu)規(guī)模量,，來正確引導房地產(chǎn)開發(fā)商進行土地開發(fā)、經(jīng)營,。
韓慶峰（北京理工大學房地產(chǎn)研究工作室,、技術經(jīng)濟與管理碩士）
住房抵押貸款證券化在未來房地產(chǎn)金融發(fā)展中將具有舉足輕重的地位。它可將商業(yè)銀行長期信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為流動性高的證券資產(chǎn),，以解決商業(yè)銀行資金結(jié)構(gòu)不匹配的問題,，防范商業(yè)銀行的系統(tǒng)風險，將銀行的風險分散到眾多的證券投資者身上,。擴大融資渠道,，為住房信貸資金提供新的來源，支持更多的人買房,；拓寬房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)籌措開發(fā)資金的渠道,，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
管海燕（北京理工大學房地產(chǎn)研究工作室,、技術經(jīng)濟與管理碩士）
中國房地產(chǎn)市場要對外資進行信息掌控,。隨著中國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，以及相關金融政策等方面的不斷開放,，大量外資正在以多種方式進入中國房地產(chǎn)市場,，外資不僅僅投資于樓市，還想通過注資等方式進一步影響房地產(chǎn)市場,。在將來,，外資將對我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。政府應當采取積極措施以應對外資的負面影響：①嚴格監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動的外資流向,，避免外資對房地產(chǎn)市場的惡意炒作,；②加強對國外房地產(chǎn)投資基金的管理；③加大稅收征收力度,；④加強對外資房地產(chǎn)中介公司的監(jiān)管力度等,。
